值得购房者关注,京北七盘集中入市

事实上,近几年来,北京北部区域也的确显示出明显升温迹象。因此,当前房企联合推盘的背景已经形成。

万科观承望溪130平的四居户型,同样采用南北通透“双眼镜”设计,双卧朝南,南向面宽10.5米,客厅还带一个270°采光的观景露台。最小卧室面积也超过10平米,放的下双人床和柜子。130平的户型包含两个卫生间,主卧是带主卫的套间,次卫干湿分离。另外,屋子里有一个独立的储物间,并且留了上下水,也可以改成第3个卫生间,和次卧再组一个套间,这也给购房业主提供了产品可变双套间卧的机会。

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针对这一现象,中原地产首席分析师张大伟表示:“为什么购房者集中北五环?其实归根结底还是利好集中,北五环符合现在主流的30-40岁人购房需求。从区域属性到区域内项目的品质,都有可以称为优选的项目存在。”

今年以来,由于限竞房大量入市,一些集中供应区域也由此形成聚集效应,并诞生出一批新的热点区域。其中,供应量大、知名开发商云集、竞争激烈是这些区域的共同特点。例如,目前已经进入新盘顺推期的石景山五里坨、海淀翠湖科技园、小瓦窑板块以及前一段时间被热炒的房山青龙湖板块等等。

据中原地产首席分析师张大伟分析,在限竞房时代,地段与售价不可改,但户型体现了一个企业的核心竞争力。现在看户型榜上基本都是这几年北京产品力的代言企业。“好的户型代表了你买了房将来在二手房市场的流动性,在北京四居占据大约15%的市场里,优质的户型肯定会越来越多”。目前来看,万科观承望溪130平四居户型备受肯定,值得购房者关注!

专家分析,房企在北京目前严格限价的背景下,操盘逻辑跟过去完全不同。过去,土地供应稀少,且没有售价限制,操盘逻辑必然是价格节节攀高,追求项目的最大效益。但当前土地供应放大,并以限竞房为主,市场竞争空间加剧,房价失去快速上涨的可能。缩短项目开盘时间,加快出货,提升周转,成为核心操盘要义。

今年以来,由于限竞房大量入市,一些集中供应区域也由此形成聚集效应,并诞生出一批新的热点区域。中原地产首席分析师张大伟表示,从区域规划与发展来看,北京北部一直是领先整座城市发展的区域,从早些年的亚运村、奥运村、中关村科技园,到近些年的望京电子城、未来科技城等等,聚集了城市发展动能的企业和人群大多都在北部地区。

开发商的“竞合游戏”

在这种情况下,不少项目拿出了7090之外的改善户型。据介绍,中海望京府的140平“神户型”、万科观承望溪的130平四居“神户型”、大兴金茂府104平“神户型”在市场上呼声较高。

此外,包括华润、首创、龙湖等知名房企,在“金九银十”期,都在跟进做联动促销活动,以此拉动项目的销售。

据介绍,中海望京府的“神户型”在140㎡以下户型做到了4面宽南向,达到13.7㎡的极致面宽,并且各间户型尺度足够舒适。大兴金茂府104平的四居室是经典的“眼镜户型”,南北双通透,客厅和两个卧室朝南,次卧和书房朝北,两个卫生间,主卧带独立主卫,客厅旁边是次卫,厨房是使用效率高的U型设计,全屋整体得房率高。

事实上,受之前楼市持续低迷影响,外界此前一度看淡今年的“金九银十”行情,尤其是在8月北京新房市场开始退烧的背景下。

相比刚刚进入社会的年轻人要么租房要么在南城随便买套房,30-40岁的而立之年,购房者挑剔更多,需求更多,这个主流购房群体理想状态的一套房应该是能够让全家人满意。不仅仅希望房屋能够保值升值,更需要一个给老人养生居住的养老房、给子女上学的9年一贯制学区房、给爱人一个舒适的安居房。很多还面临二胎的四居以上的居室需求。

从8月底开始,北部区域的各大项目就动作频频,金地华樾北京、华润万橡悦府陆续开盘,未来金茂府、华润理想国、中海望京府等项目也推出了新的主打产品。

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据机构数据显示,8月北京新建住宅成交260.98亿元,创今年次低,环比今年7月下挫22%;共销售4652套,环比今年7月减少1640套。与此同时,在北京新房成交中占比较重的限竞房成交量也出现明显下降,共成交1684套,环比下降43%。

事实上,北部区域内的高品质楼盘也在不断涌现。近一段时间内,包括万科、中海、金地、华润、金茂等多家房企在北五环开发了多个项目。其中万科旗下项目包括万科望溪、天竺悦府、观承别墅、观承大家;中海旗下楼盘则有中海望京府、中海丽春湖墅;金地在推项目包括公园十七区、华樾北京、和悦华玺、启汇中心等;华润有万橡悦府、万橡华府、华润理想国;金茂有未来金茂府。

对此业内人士坦言,受前期限价房土地政策以及市场状况影响,北京北部区域已经进入供应红海时代,必须加快营销节奏,提前策划,穿插提效抢工期,否则年底的两个月销售压力会很大。

“望京府已经一清而空,现在看,北京在售的四居户型中,望溪的肯定能排第一”,中原地产首席分析师张大伟如是说。能在有限的总价区间里,实现面宽、私密性、卫生间数量、厨卫舒适度,都要有舒适性、成长性的要求,观承望溪的确具备了性价比与功能性兼顾。

实际上,在参加这一轮联合推盘的每一个项目的售楼处附近,购房者几乎都会遭遇到竞品楼盘来“截客”的渠道人员。

业内人士分析,价格杠杆在一般情况下作用还是比较明显的,但也未必百试百灵。以亦庄某限竞房项目为例,项目优惠后售价5.2万元/平方米左右,马路对面的商品房项目单价为5.5万元/平方米,但销售情况并不比对方有明显优势。毕竟限竞房有一些限制条件,例如很多人对于五年后市场到底如何心存疑虑。

“但毕竟在8月前的两个月都曾出现成交小高峰。在当前小周期背景下,楼市淡与旺不能按以往经验判断。况且,对很多面临年度任务目标考核的企业和项目而言,每一天都是机会和挑战,何况是‘金九银十’。”一位业内人士分析。

实际上,北京更多房企已在不久前抛出了联动促销策略。金地北京在京10个楼盘联合推出“30天红盘行动”,各个项目均有不小的优惠力度。其中,金地大湖风华、华萃西山、公园十七区、和悦华玺、和悦华锦都大力度推出一口价“超级优惠”,华萃西山、电建金地华宸等项目优惠力度达到“百万级别”,老项目西山艺境的特惠幅度达到450万元。

来自中原地产的统计数据显示,为迎战“金九银十”传统旺季,北京众多新盘已陆续入市。9月,北京楼市将有14个新盘开盘或推新。其中台湖金茂悦、北科建水岸雁栖、江山风华、富兴首府等众多纯新盘令人瞩目;此前热销的翡翠华庭、和棠瑞着、泰禾北京公馆、金悦府等项目将推出新产品,给买房人更多新选择;青龙湖板块万科新盘的加入也将加剧区域产品的竞争。从区域上看,这些新入市楼盘主要分布在朝阳、大兴、通州、丰台等10个城区。

诸葛找房分析师国仕英表示,8月受市场大环境影响,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市。

“联合与竞争时刻并存”,另一位在北部区域内操盘的楼盘负责人分析,对于今年“金九银十”的备战情况,“北京北部区域内有机会,但也进入了供应的红海时代。公司必须加快营销节奏,提前策划,穿插提效抢工期,否则年底的两个月销售压力会很大”。

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